購屋心得

第一次買房子的過程可以說是關關難過關關過,
還好有各位親朋好友的幫忙,讓我們每次都可以驚險過關！！

今年過年前開始計畫,畢業後要到台北過生活,
本來想要先租房子的,但是想到要帶著兩個小孩,
還要拿房租去給房東繳房貸,那還不如自己買一間,

於是就興起了買樓的念頭,從過年後開始搜尋,
期間看了很多房子,5月中突然就買到了,
第一次敗入這麼貴重的東西,剛成交的時候,
心情真是百感交集,一方面是終於有自己的房子了,
一方面是馬上就負債千萬...肩膀真是沈重啊!!

因為所有的過程都是第一次接觸,心中的無助與不安可想而知,
所以趁現在比較有空,將買屋的過程稍微整理一下,
以後有機會再買樓的時候,可以回來參考一下!!

1.計畫

想買房子,一定要先算一下將來一個月能付多少貸款,
依目前的利率,配合政府優惠房貸,
貸款1000萬的話,每個月大概要付5萬多,
如果有跟家人借頭期款,甚至家人拿房子去抵押借你的,
這筆錢也要算進去!!

接著要算一下能拿出多少現金,
除了房子的頭期款之外,還要預留一筆錢拿來裝修、買家具、電器等等的東西,
頭期款大概是房價的2~3成,也就是能夠跟銀行貸到7~8成,
這跟房子的地點、狀況有關,也跟自己的信用狀況與收入有關,
我們比較大膽,一開始就預設要貸到8成.

裝修等費用,就看你想作到甚麼程度,如果是整間砍掉重練,
傢具、電器一次到位的話,就要多留一點,
我們當初是留了手頭上現金的40%左右用在這個部份,
如果是透過仲介購買的話,至少還要留房價的1%當作服務費,
還有一些過戶該交的契稅、印花稅、代書費...等等的費用,
這部份大概要留個20萬吧,
所以,整個預算的規劃可以粗略地把他分成兩部份,
一部份是頭期款,大概佔55%左右,
另一部份是搬進去住之前會用到的現金,大概佔45%左右,

舉例來說,如果手上有400萬,頭期款大概就是220萬,貸款8成的話,
就是可以買到1100萬左右的房子,以後每個月大概要付4萬元左右吧!!

2.尋屋.看屋

因為我們現在住台中,但是要找台北的房子,
所以只能透過網路來找,目前用過比較方便的,
大概就是兩大房仲業....信義跟永慶的網站吧,
信義的可以在google map上面用,又勝過永慶一點,
所以我們大概註定只能透過這兩家,註定要給他們賺的了!!

接下來要想好自己的需求,公寓還是大樓？需要有捷運嘛？需要市場嘛？
要有公園嘛？要考慮學區嘛？還是有什麼特殊需求,一定要先想好,
否則待售的房子那麼多,大海茫茫,會無從找起!!

一開始,我們的需求是只要在捷運站附近就好了,
其他的外在條件,有的話是賺到,沒有也無所謂,
所以幾乎全台北縣市捷運沿線的房子我們都看(在網路上看),
房子本身的要求,當然是要格局方正,至少要30坪左右,三房兩廳的格局,
大樓或公寓3樓以下,房子不能有對屋角、電線桿,路衝...等風水問題.

禮拜一到禮拜五一有空就是在上網看房子,看到符合條件的就會跟仲介連絡,
稍微聊一下房子的狀況,如果沒有其他大問題,就會約週末看房,
不過,即使台北縣市有數十萬房子可以挑,每個禮拜能挑出來約看的,
大概不會超過5間吧,因為聽說真的很優的物件根本來不及上網,就已經被買走了!!

我們每上去看一次房子,就會修正一下我們的條件,
所以我們從新店、板橋看到信義區,從小碧潭站看到後山埤站,
最後甚至連基本條件"捷運站 “我們都放棄了!!
不過還好,最後買到的房子,幾乎完全符合我們當初設定的條件!!

去現場看房子的時候要注意,一定要多找些親朋好友一起同行,
人多意見多,看得可以比較仔細一點,
可以的話,帶個小朋友一起去,如果小朋友一進去就哭,
甚至不想進去,我想,這間房子不用再看了!!
還有,仲介或屋主說甚麼,聽聽就好,不用太認真,
不然很容易被牽著鼻子走,所有的東西一定要眼見為憑,切記..切記~~

3.斡旋

如果是透過仲介購屋,那這個階段是免不了的,
所謂斡旋,就是給仲介一筆錢(也可以不給),簽一個斡旋合約,
請仲介代表你去跟屋主說你出價了,看屋主賣不賣,
表面上看起來是這樣啦,這背後其實是一齣齣的戲劇,

其實從你看房子的時候就已經開始了,他有可能會把看屋的人的時間湊在一起,
或是甚至請一些路人甲假裝成看屋的買主,讓你覺得很多人對這間房子有興趣,
當你對一個房子有興趣的時候,仲介就會營造出一種這間房子很搶手的假象,
可能會跟你說,已經有人想出價了,要的話你就要快之類的,
這時候你一定會叫他去打聽一下對方出價多少,當你這樣想的時候,
你就已經落入他的圈套了...我就是這樣~~
於是,你就會開出一個比對方還要高的價錢,請仲介去跟屋主講,
這時候所說的屋主, 應該也只是開發方經紀人吧...我猜的~~

要怎麼出價,這也是一大門學問,我還學不會,
以前常聽人家說,從7折開始出就對了啦,
所以我第一次斡旋,就大概從7折開始喊價,
結果仲介連理都不理,斡旋金一樣收了,
但是每次問他,他就說"之前有人出XXX萬,屋主都不願意出來談了,
你現在出這個價,我實在是很難幫你談... 但是我會盡力..." 這類的話..
後來當然是退回斡旋金,連談的機會都沒有囉...

後來又聽說,屋主開出底價之後,仲介至少會加一成以上當作定價,
所以我第二次斡旋,開價就還蠻到位的,仲介也叫我去跟屋主"當面談"了,
但是那一陣子剛好有人在討論"當面談"這件事,大多數都是負面的,
所以我就叫仲介直接告訴我屋主到底賣不賣就好,我不想去當面談,
想也知道,一定是沒辦法成交的....
後來我才知道,有當面談的機會,就代表快要成交了,
這時候你一定要出現配合演出一下,而且一定要演的比對方可憐,
這樣成交價才比較有可能接近你的出價!!

最後一次斡旋,我在競爭激烈的出價當中,脫穎而出,取得跟屋主見面談的第一順位,
禮拜六下斡旋,禮拜天一早就接到仲介的電話,要我們上去跟屋主談,
我們抱著"體驗"的心態,帶著小孩就上去談了,
一到現場,開發方仲介先來跟我們談,
一開始當然是先閒聊,後來就說那間房子的優點,
接著話鋒一轉,一直強調,屋主在隔壁房間了,
因為有其他家仲介的客戶出比我們高50萬,
所以我們要趕快決定,如果不快決定的話,屋主就要走了,
我想這也是他們的話術吧,我們當然是不信,堅守出價,
甚至我們還懷疑屋主根本沒有來, 因為旁邊的小房間都黑漆漆的...

開發方店長就這樣進進出出好幾趟,而我,就拿著iphone假裝在按計算機,
口中念念有詞,內容就不詳述,因為我也忘記我講了什麼,
反正就是我們真的已經沒錢了,這已經是最極限了之類的..
後來那個店長還有點生氣,紅著眼睛說...就跟你說已經有人高過你50萬了,
我不是要你加那5萬10萬的...你了解嘛...!!
現在想起來都覺得有點好笑...

後來,變成我方的店長進來,就說屋主有鬆動了之類的,
探了一下我們到底還能加多少,我們就說,頂多就是10萬吧,
看吧,我們就是古意,隨便又被套出來了!!
其實在之前他跟我們說有人出高過50萬的時候,我們就鬆動了,
後來打電話給一個同學,他點醒了我...
他說,這個時候,仲介一定比你還緊張才對,因為你不加價,
他一定會更努力去說服屋主,不然被別家仲介賣掉的話,他們就沒錢賺,
多虧了他的這些話,我們才沒有笨笨的把價錢加上去!!

最後一次是我方店長進來,他算了一下價錢,
就說他幫屋主降了一部份的仲介費,我們加12萬,算是幫屋主出一點仲介費,
這樣可不可以....我當然是拿著計算機裝裝樣子,按了一按,
然後面有難色地跟他說....勉強可以,再加就沒有了...
他們又出去了,幾分鐘之後,就看到兩方店長跟屋主面帶微笑走了進來,
我們本來以為要正式開始"見面談"了,沒想到已經成交了!!
原來,這就是所謂的見面談啊...

接下來輪到代書上場,簽了許多文件,蓋了很多印章,
也了解到,接下來的一個月,要交非常非常多的錢,
雖然在看房子的時候就已經有心裡準備了,
但是正式買到,看到付款時間表的時候,心中的感覺是完全不一樣的,
沒有一點喜悅,除了沈重...還是沈重!!

4.交屋

從簽約到過戶交屋這段時間,大概要花一個多月,
大部分的瑣事,代書都會幫你處理,
包括申請稅單.過戶.貸款設定...等等的,
我也搞不清楚到底辦了哪些手續,
我只記得簽約的時候要付10%簽約金,
用印的時候付5%,完稅之後再付5%,
因為我們預設要貸8成,所以頭期款只要繳2成.

這一個月內,最重要的事情就是去跟銀行申請貸款,
我覺得這是整個買屋的過程中,最沒有尊嚴的一件事!!
簽約當天就有一家銀行的人員出現在現場,
也跟我們拿了資料,口口聲聲說8成沒問題啦,
一個多禮拜之後,得到的答案竟然是只能貸7成,
而且連加保人補資料的機會都沒有....

後來透過朋友介紹了幾個銀行的房貸專員,
有些銀行問了一下我們的狀況,直接說不可能貸到8成,
有些說要加保人,要補一堆資料,還要把存摺印給他們看,
有的沒有的,最後還是只有7成5,
前前後後找了4-5間,
還好,最後還是有一家讓我們貸到8成,
比較美中不足的地方,就是這家銀行沒有辦青年安心成家專案,
所以我們通過的安心成家就沒有用囉!!

對了,成交之後,我們還要求做了氯離子跟輻射量的檢測,
簽約時有註明,如過含量過高的話,合約就取消,
結果出來,氯離子跟輻射量都在標準值以下,所以就沒有問題囉!!

所有手續都辦完,原屋主清空,我們確認完屋況,代書通知銀行撥款,
我們付完剩下的仲介服務費,總算是銀貨兩訖...
拿到房子的鑰匙,我們終於成為這間房子的新主人囉!!